Renditekränzchen

Der Weg von der Datenaufbereitung zum erfolgreichen Shop


Es geht um Hallen für Lager, Logistik und Produktion – ein ganz eigener Markt, wenn es um die Bewertung, Veräußerung, Vermietung oder Planung geht. Ein Unternehmen, das sich mit dieser Thematik intensiv auseinandersetzt und über die Erfassung und Aufbereitung von Basisdaten einen echten Mehrwert geschaffen hat, ist die Firma IndustrialPort. Welche Besonderheiten der Markt aufweist, wieso ein einzelner Datensatz wertlos ist, warum der Shop erfolgreich ist und was sich hinter dem Renditekränzchen verbirgt, darum soll es im folgenden Artikel gehen.

EFAFLEX/Pixabay.com
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Die genaue Erfassung von Werten wie Größe, Ausstattung oder Lage bildet die Grundlage, um einen flächendeckenden Index für weitere Auswertungen und Berichte zu erstellen – auf Basis von Tausenden von Hallen.

Es begann mit der Erkenntnis, dass ein Index fehlt. »In vielen Branchen ist es üblich, dass sie Entscheidungen auf die Basis von Indexwerten stützen«, erläutert Peter Salostowitz, Geschäftführer von IndustrialPort. »Ob Aktien, Gebrauchtwagen oder Gewässerzustand, unabhängig vom eigentlichen Thema hilft ein Index bei der Einschätzung und Entscheidungsfindung. Und genau das hat im Bereich der Hallen­immobilien gefehlt.« Mit anderen Worten: Wenn ein Objekt oder ein Standort bewertet werden sollte, so war es oftmals unmöglich, echte Vergleichswerte heran­zuziehen. Der Informationsstand über andere Hallen endete oftmals schon an der Gemeindegrenze, als Entscheidungsgrundlage herangezogene Vergleichsobjekte hatten das Problem der nicht immer zu klärenden Objektivität. Es galt also, für die Immobilienbranche einen plausiblen Index zu ermitteln, der einen neutralen Ansatz zur Bewertung liefert.

Ein Datenkranz als Grundlage

Gewerbliche Immobilien für Lager, Logistik und Produktion weisen einige Besonderheiten auf. Zum einen gibt es vielfach nur einen Mieter, das erhöht das Risiko von Investoren – nach einer Nutzungsaufgabe ist es nicht immer leicht, einen Nachmieter zu finden. Zum anderen spielen viele Standortfaktoren mit hinein, die bei einer Bewertung eine entscheidende Rolle spielen können. Es galt also, einen möglichst umfassenden Kenntnisstand über die Immobilien zu erlangen.

Zur Erfassung der Immobilien wurde ein ganzer Datenkranz aufgestellt: Wie hoch ist das Gebäude, welche Andienung existiert, Anzahl und Lage der Rampentore, Belichtungssituation über Fenster oder künstlich, Bodenbelastungen, spezielle Sicherheitssysteme, Zugangssysteme, Alarmanlagen, Brandmeldeanlagen, Einbruchmeldeanlagen, Anzahl und Ausführung von Kränen, Anzahl und Kosten von Parkplätzen – und noch weitere Angaben, die die Ausstattung charakterisieren. »Bedingt durch unseren variablengestützten wissenschaftlichen Ansatz haben wir so die Möglichkeit, einen Index für die zu erzielenden Mieten zu generieren«, präzisiert Peter Salostowitz. »Aber die Ausstattung ist es nicht allein, die räumliche Lage spielt zur Bewertung ebenfalls eine entscheidende Rolle.«

Aline Dassel/Pixabay.com
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Auch kleine »Hallen« können gerade in Städten eine Bedeutung haben – als Verteilzentrum für Waren, die beispielsweise mit dem Fahrrad weiter ausgeliefert werden.

Indexfaktor räumliche Lage

Und das führt zum Thema Erreichbarkeit. Die am besten ausgestattete Halle ist wertlos, wenn für den geplanten Einsatz kein Personal zu rekrutieren ist. Also war es wichtig, die Standorte auf Gemeindeebene zu betrachten, um Aussagen und Relationen zur Bevölkerung zu erhalten, und die verkehrliche Situation mitzuberücksichtigen, um auch die Erreichbarkeit zu integrieren. Welche Fahrtstrecke nehmen Mitarbeiter auf sich, um für den zu erwartenden Lohn an einem Standort zu arbeiten, und bietet die Region ein ausreichendes Potenzial an Arbeitskräften – nur, wenn diese Daten stimmen, ist ein Standort auch geeignet.

Zusammengefasst wurden in Kooperation mit führenden Unternehmen der Branche Daten wie Energie-, Sanierungs-, Bewirtschaftungs- oder Personalkosten und Angaben zum Lebenszyklus zusammengetragen und unter anderem in Form von Produkten in einem Online-Shop gebündelt. Dieses Angebot kann inzwischen als Deutschlands umfangreichstes Online-Angebot zu allen werttreibenden Parametern rund um die Hallenimmobile und deren Standorten bezeichnet werden.

Der Wert einzelner Daten ist null

Der Weg dahin war allerdings nicht einfach, denn wie bei jeder Datenbank müssen die Informationen erst einmal erfasst werden. »Ich bin ein großer Freund von Massendatensätzen«, illustriert Peter Salostowitz. »Um einen plausiblen Index zu erstellen, benötigen Sie mindestens 1.400 Gebäudedaten pro Jahr, je mehr, desto besser. Insgesamt sind rund 18.000 Gebäude im jetzigen Bestand. Davon haben wir allein rund 4.000 Gebäude 2018 erfasst - mit insgesamt 42 Parametern, Tendenz steigend.« Was auch die folgende Situation erklärt: Oftmals fragen Firmen, was sie denn dafür bekommen, wenn sie ihre Daten übermitteln, und die Antwort lautet: »Nichts.« Denn die Daten erhalten erst ihren Wert, wenn sie in einem großen Datenbestand verschwinden.

Das ist einer der Kernpunkte beim Thema Data Monetization, die Leistung, aus vielen Einzeldaten ein Bild zu erzeugen, einen Mehrwert zu generieren, ein Produkt zu erstellen. »Und genau das sind unsere Reports, die wir in unserem Shop anbieten«, schließt Peter Salostowitz. »Begonnen haben wir mit einem einzigen Bericht, und inzwischen können sie aus rund 170.000 Produkten wählen, Indexberichte, Marktberichte auf Gemeindeebene, Online-Bewertungen und mehr.« Leasinggesellschaften, Gutachter, Sparkassen, die öffentliche Hand, das sind alles Kunden, die diesen Shop nutzen und auch zu schätzen wissen, dass noch die älteren Berichte verfügbar sind und so historische Daten ausgewertet werden können.

Vom Arbeitstitel zum Produktnamen

Bleibt noch die Frage nach dem Renditekränzchen. Entsprungen aus dem Wunsch, das schwierige Thema der Renditeermittlung aus dem Sammeln von Unternehmensdaten anzugehen, hat sich ein ursprünglich als Arbeitstitel entworfener Begriff dann zum festen Namen für einen Arbeitskreis entwickelt. In dieser von IndustrialPort organisierten Arbeitsgruppe betreiben etablierte Unternehmen aus dem Bereich Hallengebäude einen Informations- und Wissensaustausch rund um Renditen bei Industrieimmobilien. Und ermöglichen, über einen Renditerechner schnell und einfach belastbare Vergleichskennzahlen zur Rendite, Miete etc. von Hallen zu erhalten. Also weit mehr als das durch den Namen implizierte gemütliche Zusammensein bei Kaffee und Kuchen.

Wenden Sie sich bei Fragen zum Angebot von IndustrialPort gerne an DDS.

 

IndustrialPort/Hochschule Fresenius
IndustrialPort/Hochschule Fresenius

Die von IndustrialPort in Kooperation mit der Hochschule Fresenius veröffentlichte »Heatmap Standorteignung« verdeutlicht, in welchem Maß sich die mehr als 11.000 Städte und Gemeinden in Deutschland konkret für eine Hallenansiedlung eignen. Basis ist ein Scoringverfahren aller Gemeinden, das nur die Eignung, nicht das Vorhandensein von Hallen aufzeigt. Die Aufbereitung der Objektverkäufe (blaue Punkte, hier für das Jahr 2018) erfolgt in Kooperation mit der Immobilienberatungsgesellschaft Savills.